Immobilienrecht

Kaufverträge über Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie (bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Tiefgaragenstellplätze, Erbbaurechte etc.) ist die Einschaltung eines Notars gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Notar entwirft den Kaufvertrag als Verhandlungsgrundlage für beide Vertragspartner. Erst mit Beurkundung wird der Vertrag rechtsverbindlich. Der Notar vollzieht den Vertrag. Er holt Vollzugsdokumente von Behörden und Banken ein, stellt den Kaufpreis fällig und veranlasst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Bauträgerverträge (Neubauprojekte, Sanierungsobjekte)

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um eine besondere Variante des Kaufvertrags. Hier verspricht der Verkäufer neben der Verschaffung des Eigentums an einer Immobilie zugleich die Erbringung einer Bauleistung, etwa der Errichtung eine Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung. In Frage kommen dabei sowohl Neubauprojekte als auch die Sanierung von Bestandsobjekten. Das Bauprojekt wird vor dem Weiterverkauf in der Regel grundbuchrechtlich besondere strukturiert, etwa durch Parzellierung von Grundstücken mit Regelungen zu den Gemeinschaftsflächen oder durch die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum (siehe hierzu nachstehend). Da typischerweise der Verkäufer ein Bauunternehmer und der Käufer eine Privatperson ist, gelten für Bauträgerverträge eine Vielzahl verbraucherschutzrechtlicher Vorschriften, auf deren Einhaltung der Notar bei der Vertragsgestaltung achtet.

Aufteilung von Gebäuden in Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Grundsätzlich gilt, dass das Eigentum an einem Gebäude und allen darin befindlichen Räumen stets allen Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zusteht. Bei vielen Gebäuden (v.a. Geschosswohnungsbau, Gewerbeobjekte, aber auch Mehrfamilienhäuser) besteht jedoch das Bedürfnis, Alleineigentum an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten (jeweils mit Kfz-Stellplätzen) zu erwerben. Diese Möglichkeit ist nach dem Wohnungs- und Teileigentumsgesetz (WEG) eröffnet. Mit einer vom Notar beurkundeten „Teilungserklärung“ werden die einzelnen Räume eines Gebäudes (Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Kfz-Stellplätze) zu Sondereigentum erklärt und damit übrigens auch durch Banken beleihungsfähig. Die Teilung wird im Grundbuch eingetragen. Jeder Alleineigentümer einer Einheit ist dann automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft des gesamten Grundstücks mit Gebäude. Als Anhang der Teilungserklärung werden daher in einer sogenannten „Gemeinschaftsordnung“ die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer untereinander geregelt, insbesondere Sondernutzungsrechte, Stimmrechte in der Eigentümerversammlung sowie die Kostentragungs- und Unterhaltungspflichten. Die Durchführung der Teilung bedarf der Vorlage von Gebäudeplänen, die durch die Bauaufsichtsbehörde gesiegelt werden müssen (sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung).

Baulandbezogene Verträge unter Beteiligung von Kommunen (Erschließungsverträge, Städtebauliche Verträge, freiwillige Umlegungen)

Weisen Städte und Gemeinde Bauland aus, so können die betroffenen Grundstücke durch verwaltungsrechtliche Maßnahmen strukturiert und erschlossen werden (z.B. Umlegungsverfahren oder Enteignungsverfahren). In der Praxis häufiger sind demgegenüber erschließungsrechtliche Vereinbarungen unter Einbeziehung der Kommune, der Grundstückseigentümer, eines oder mehrerer privater Erschließungsträger und der Versorgungsträger für Energie, Wasser und Telekommunikation. Da hierbei Grundstücke veräußert oder getauscht werden, muss für derartige baulandbezogene Verträge ebenfalls der Notar eingeschaltet werden.

Erbbaurechtsverträge

Grundsätzlich gilt, dass der Grundstückseigentümer auch Eigentümer der darauf stehenden Gebäude ist. Eine Ausnahme hiervon bilden sogenannte Erbbaurechte (häufig auch „Erbpacht“ genannt). Durch sie räumt der Eigentümer von Grund und Boden dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Erbbaurecht vermittelt dem Erbbauberechtigten das Eigentum an dem Gebäude auf eine vertraglich definierte Zeitdauer (häufig bis zu 100 Jahren). Der Erbbauberechtigte hat dem Grundstückseigentümer in der Regel auf diese Dauer eine Pacht für die Grundstücksnutzung zu bezahlen (Erbbauzins). Erbbaurechtsverträge werden nicht selten von Kommunen zur verbilligten Abgabe von Bauland genutzt. Im privaten Wohnungsbau kommen sie vor allem in Gebieten mit sehr hohen Bodenpreisen zum Zug. Erbbaurechtsverträge weisen eine für den Laien oft überraschende Komplexität auf. Das liegt zum einen daran, dass das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem auf Jahrzehnte hin vorausschauend geregelt werden muss. Außerdem führt die finanzierungsähnliche Konstruktion des Erbbauzinses zu grundbuchrechtlichen Rangkonflikten mit der das Gebäude finanzierende Bank des Erbbauberechtigten. All diese Problembereiche hat der Notar bei der Gestaltung des Erbbaurechtsvertrags zu berücksichtigen.

Vorkaufsrechte, Ankaufsrechte, Kaufoptionen

Der Notar beurkundet auch vertragliche Gestaltungen, die ein künftiges Erwerbsrecht an einem Grundstück vermitteln. Dabei sind vor allem Vorkaufsrechte und Ankaufsrechte zu unterscheiden. Ein Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten ein Grundstück zu erwerben, aber nur dann, wenn der Eigentümer das Grundstück einen Dritten verkauft, und nur zu den Bedingungen dieses Kaufvertrags. Das Vorkaufsrecht ist gewissermaßen ein „Eintrittsrecht“ in einen fremden Kaufvertrag. Demgegenüber ist der Ankaufsberechtigte ohne weiteres befugt, den Verkauf eines Grundstücks an sich zu erzwingen, allerdings zu den Bedingungen, die er in der Ankaufsrechtsurkunde mit dem Grundstückseigentümer vereinbart hat. Neben Vorkaufsrechten und Ankaufsrechten gibt es noch eine Reihe weiterer Kaufoptionsgestaltungen.

Grundschulden, Hypotheken

Mit Grundschulden und Hypotheken kann ein Grundstückseigentümer Bank- oder Privatdarlehen im Grundbuch absichern. Die Beurkundung erfolgt durch den Notar. Wird das Darlehen nicht bedient, will sich der Darlehensgeber in der Regel vorbehalten, gegen den Grundstückeigentümer ohne vorheriges Gerichtsverfahren zu vollstrecken. Eine solche Vollstreckung erfolgt etwa durch Zwangsversteigerung des Grundstücks oder Pfändung sonstigen Vermögens des Grundstückseigentümers. Notarielle Grundschuld- und Hypothekenurkunden beinhalten daher meist Zwangsvollstreckungsunterwerfungen des Grundstückseigentümers zugunsten des Darlehensgebers. Dabei werden verschiedene Einzelheiten einer etwaigen Zwangsvollstreckung geregelt.

Dienstbarkeiten

Die dauerhafte Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen durch andere Personen als den Eigentümer kann im Grundbuch eingetragen werden. Dies geschieht meist in der Form sogenannter Dienstbarkeiten. Dienstbarkeiten können konkret auf den Namen einer bestimmten Person lauten (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder abstrakt auf den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit). Ein Beispiel für eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ein Wohnungsrecht. Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind Geh- und Fahrtrechte oder Ver- und Entsorgungsleitungsrechte. In den zugrunde liegenden notariellen Dienstbarkeitsurkunden wird das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Berechtigten der Dienstbarkeit eingehende geregelt. Dienstbarkeiten können isolierter Gegenstand einer notariellen Beurkundung sein. Häufig werden Dienstbarkeiten aber im Zusammenhang mit einem anderen Grundstücksgeschäft, z.B. eine Grundstückskaufvertrag, im Grundbuch eingetragen.

Grundstücksgesellschaften

Erwerben mehrere Personen eines oder mehrere Grundstücke, so geschieht dies meistens in Form einer sogenannten Miteigentümergemeinschaft. Für das Verhältnis der Miteigentümer untereinander gelten bestimmte gesetzliche Vorschriften, die in vielen Fallkonstellationen nicht den Vorstellungen der Eigentümer entsprechen. In diesem Fall können die Eigentümer als Gesellschafter eine Grundstücksgesellschaft gründen, die dann als solche das Grundstück erwirbt. Als Gesellschaftsform werden hier vorwiegend Gesellschaften bürgerlichen Rechts oder Kommanditgesellschaften gewählt. Der Notar entwirft hierzu den Gesellschaftsvertrag.